Finanzplanungs- und Treuhand-News

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung einen historischen Entscheid gefällt: Der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum wird abgeschafft. Diese Steuerreform markiert einen Systemwechsel in der Wohnungsbesteuerung, der weitreichende Folgen für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer mit sich bringt – sowohl in steuerlicher Hinsicht als auch für die Strategie der Immobilienfinanzierung.

Im Folgenden werden die beschlossenen Änderungen zusammengefasst und deren Auswirkungen auf Steuern und Finanzierung näher beleuchtet.

Was wurde beschlossen?

Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung bringt im Wesentlichen folgende Neuerungen mit sich:

• Wegfall des Eigenmietwerts: Künftig müssen Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstgenutzten Liegenschaften – egal ob Haupt- oder Zweitwohnsitz – kein fiktives Mietzinseinkommen (Eigenmietwert) mehr in der Steuererklärung deklarieren. Dadurch entfällt ein bisheriger Bestandteil des steuerbaren Einkommens.
• Einschränkung der Abzüge: Gleichzeitig entfallen wichtige bisherige Steuerabzüge. Unterhaltskosten für Liegenschaften sowie Renovations- und Energiesparinvestitionen können auf Bundesebene nicht mehr vom Einkommen abgezogen werden. Die Kantone dürfen allerdings in eigener Kompetenz bestimmte Abzüge (z.B. für energetische Sanierungen oder denkmalpflegerische Renovationen) weiterhin zulassen, teils befristet bis 2050. Insgesamt verlieren energetische Sanierungen und andere Renovationen damit einen Teil ihres steuerlichen Anreizes.
• Schuldzinsen-Abzug nur noch in Ausnahmen: Der allgemeine Abzug für private Schuldzinsen (insbesondere Hypothekarzinsen) fällt künftig weg. Es gibt zwei Ausnahmen:
  1. Ersterwerber-Abzug: Käufer, die erstmals selbstgenutztes Wohneigentum erwerben, dürfen während höchstens zehn Jahren einen sinkenden Teil ihrer Hypothekarzinsen abziehen. Im ersten Jahr nach Kauf können Ehepaare maximal CHF 10'000 (Alleinstehende CHF 5'000) an Schuldzinsen steuerlich geltend machen. Dieser Maximalbetrag reduziert sich in den Folgejahren jährlich um zehn Prozent und fällt nach zehn Jahren ganz weg.
  2. Quotal-restriktiver Abzug bei Vermietung: Wer neben dem Eigenheim weitere Immobilien vermietet oder verpachtet, kann weiterhin einen Teil der Schuldzinsen abziehen. Die Höhe des zulässigen Abzugs richtet sich nach dem Anteil des nicht selbstbewohnten Immobilienvermögens am Gesamtvermögen. Mit anderen Worten: Nur der Anteil der Zinsen, der auf vermietete Objekte entfällt, bleibt abzugsfähig.
• Objektsteuer auf Zweitliegenschaften: Den Kantonen wird neu die Möglichkeit eingeräumt, eine Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitwohnungen (Ferienhäusern) einzuführen. Diese neue Steuer würde den Wegfall des Eigenmietwerts teilweise kompensieren. Es ist zu erwarten, dass insbesondere tourismusorientierte Kantone (z.B. in den Bergen) von dieser Kann-Bestimmung Gebrauch machen, um Mindereinnahmen auszugleichen. Die konkrete Ausgestaltung einer solchen Objektsteuer wird kantonal unterschiedlich sein.

Die Umsetzung der Reform erfolgt erst nach einer Übergangsfrist. Das Inkrafttreten der neuen Regelungen wird frühestens ab der Steuerperiode 2028 erwartet. Bis dahin gelten die bisherigen Bestimmungen weiter. Eigentümer haben also noch einige Jahre Zeit, sich auf das neue System einzustellen.

Wer profitiert – und wer nicht? Steuerliche Folgen für Wohneigentümer

Die Auswirkungen der Eigenmietwert-Abschaffung fallen je nach individueller Situation unterschiedlich aus. Im Allgemeinen gilt:

1. Entlastung für schuldenfreie oder gering verschuldete Eigentümer:
Personen, die ihr Eigenheim weitgehend abbezahlt haben und nur geringe abzugsfähige Unterhaltskosten aufwenden, profitieren deutlich. Ihre Steuerlast sinkt, da das fiktive Einkommen aus Eigenmietwert wegfällt, ohne dass sie viele Abzüge verlieren würden. Insbesondere viele ältere Eigenheimbesitzer mit kleinen oder vollständig amortisierten Hypotheken werden spürbar entlastet – sie mussten bislang den vollen Eigenmietwert versteuern, konnten aber mangels Schulden kaum etwas dagegen aufrechnen. Je nach Kanton können in solchen Fällen künftig jährlich grob einige hundert bis wenige tausend Franken an Steuern eingespart werden, da das steuerbare Einkommen entsprechend niedriger ausfällt.

2. Nachteile für stark verschuldete Eigentümer:
Wer dagegen eine hohe Hypothek auf dem Eigenheim hat, sieht eine wichtige steuerliche Vergünstigung schwinden. Bisher konnten hohe Schuldzinsen vom Einkommen abgezogen werden, was die Steuerbelastung erheblich minderte – je nachZinshöhe war der Abzug der Zinskosten sogar höher als der Eigenmietwert, sodass unter dem Strich kein zusätzliches Einkommen versteuert werden musste. Nach der Reform entfällt dieser Puffer: Auch wenn keine fiktiven Mieteinnahmen mehr versteuert werden, können Hypothekarzinsen (abgesehen von den oben genannten Ausnahmen für Ersterwerber und Vermieter) nicht mehr geltend gemacht werden. Besonders junge Eigentümer mit kürzlich aufgenommenen, grossen Hypotheken und noch wenig amortisiertem Kredit dürften tendenziell mehr Steuern bezahlen als zuvor. Ihre Finanzierungskosten werden in der Steuererklärung nicht mehr entlastet, was die effektive finanzielle Belastung erhöht.

3. Weniger steuerliche Anreize für Renovationen und Energiesparmassnahmen:
Kosten für den Liegenschaftsunterhalt, für grössere Renovationen oder z.B. das Nachrüsten einer Photovoltaikanlage konnten bislang von der Steuer abgezogen werden (je nach Kanton pauschal oder effektiv). Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts fallen diese Abzugsmöglichkeiten zumindest auf Bundesebene komplett weg. Zwar können die Kantone übergangsweise noch Erleichterungen gewähren, doch insgesamt sinkt der fiskalische Anreiz, in die Liegenschaft zu investieren. Eigentümer sanierungsbedürftiger älterer Häuser verlieren einen Steuervorteil. Tipp: Da die Reform erst in einigen Jahren greift, kann es für diese Eigentümer sinnvoll sein, geplante notwendige Renovationen vor Inkrafttreten der neuen Regeln durchzuführen. Wer etwa über energetische Sanierungen (Heizungserneuerung, Dämmung, Solaranlage etc.) nachdenkt, könnte profitieren, diese noch während der Übergangsfrist umzusetzen, solange die Kosten steuerlich abzugsfähig sind.

4. Zusätzliche Belastung für Zweitwohnungen möglich:
Besitzer von Ferienwohnungen und anderen selbstgenutzten Zweitliegenschaften zahlen zwar künftig ebenfalls keinen Eigenmietwert mehr. Allerdings könnten sie von der erwähnten neuen Objektsteuer betroffen sein, falls ihr Kanton eine solche einführt. Das würde eine zusätzliche jährliche Abgabe auf Zweitimmobilien bedeuten und die Steuerersparnis durch Wegfall des Eigenmietwerts teilweise wieder aufheben. Zweitliegenschaften, die vermietet werden, profitieren steuerlich zwar von der quotalen Zinsabzugsmöglichkeit, werden aber zugleich wie bisher mit dem effektiven Mietertrag (anstelle des Eigenmietwerts) besteuert. Eigentümer sollten die künftige kantonale Entwicklung im Auge behalten, wenn sie über Ferienobjekte verfügen.

Konsequenzen für die Immobilienfinanzierung

Durch die Abschaffung des Eigenmietwerts und die Limitierung des Schuldzinsabzugs ergeben sich auch neue Spielregeln für die Finanzierung von Wohneigentum. Bisher war es in der Schweiz üblich, Hypotheken aus steuerlichen Gründen möglichst stehenzulassen. Das heisst, viele Eigentümer haben ihre Darlehen nicht vollständig amortisiert, da die Hypothekarzinsen vom Einkommen abgezogen werden konnten und die Zinsen über Jahre sehr tief waren. Dieser steuerliche Vorteil fällt nun weg. Welche Auswirkungen hat das auf die Finanzierung?

• Kein Steuerspar-Argument mehr für hohe Hypotheken: Ohne Eigenmietwert-Besteuerung und ohne allgemeinen Zinsabzug lohnt es sich nicht mehr, eine grosse Hypothek nur aus steuerlichen Gründen aufrechtzuerhalten. Im Gegenteil: Zusätzliche Schulden bringen ab sofort keinen steuerlichen Vorteil mehr, sondern nur noch Kosten. Sollte das Zinsniveau in Zukunft wieder deutlich steigen, trifft die Zinsbelastung die Eigentümer direkt und ungemindert. Wohneigentümer mit hohem Fremdkapitalanteil müssen sich also auf eine potenziell höhere finanzielle Belastung einstellen, als dies im alten System (mit Steuerrabatt) der Fall gewesen wäre.
• Anreiz zur Amortisation steigt: Da die Möglichkeit entfällt, Schuldzinsen steuerlich abzuwälzen, gewinnt die raschere Rückzahlung der Hypothek an Attraktivität. Freie Mittel, die man früher vielleicht anders investiert hätte, könnten vermehrt zur freiwilligen Tilgung der Hypothek verwendet werden, um künftige Zinskosten zu reduzieren. Besonders Haushalte mit genug Einkommen und Vermögen – etwa Ärztinnen und Ärzte oder andere Gutverdienende – werden verstärkt abwägen, ob sie ihre Hypothekarschuld schneller abbauen sollen, anstatt sie nur wegen eines Steuervorteils mitzuschleppen. Dabei sollten jedoch immer die individuellen Umstände berücksichtigt werden: Neben der Steuer spart man durch Amortisation zwar Zinskosten ein, bindet aber Kapital, das sonst beispielsweise in die Vorsorge oder andere Anlagen fliessen könnte. Eine ganzheitliche Finanzplanung bleibt wichtig.
• Strengere Betrachtung der Tragbarkeit: Für Neukäufer von Wohneigentum wird sich die Finanzierung voraussichtlich etwas konservativer gestalten. Ohne generalisierten Schuldzinsabzug lassen sich hohe Hypotheken steuerlich nicht mehr „abfedern". Banken und Käufer werden daher noch stärker auf die Tragbarkeit achten müssen. Es ist denkbar, dass Käufer künftig einen grösseren Teil Eigenkapital einbringen oder die Hypothek schneller zurückzahlen wollen, um die laufenden Wohnkosten tragbar zu halten. Insbesondere jüngere Käuferschichten, die oft weniger Eigenkapital besitzen, stehen vor der Herausforderung, die strengen Kreditkriterien (mindestens 20% Eigenmittel, tragbare Monatskosten selbst bei höheren Zinssätzen) auch ohne Steuervorteil zu erfüllen. In einigen Fällen könnten Vorsorgegelder (Säule 3a oder Pensionskasse) vermehrt als Eigenkapitalersatz in Betracht gezogen werden, was jedoch sorgfältig geprüft werden sollte, um keine Lücken für das Alter zu riskieren.
• Ersterwerber profitieren zeitlich befristet: Positiv für Neulinge auf dem Immobilienmarkt ist die erwähnte Sonderregel: Ersterwerber können in den ersten zehn Jahren nach dem Kauf noch einen begrenzten Anteil der Hypothekarzinsen abziehen. Diese stufenweise abnehmende Unterstützung erleichtert jungen Familien und Käufern mit knapperem Budget den Einstieg ein wenig – insbesondere in den allerersten Jahren. Dennoch sollte man sich nicht in falscher Sicherheit wiegen: Nach Ablauf der zehn Jahre (bzw. schon mit jedem Jahr sinkendem Abzugsvolumen) ist die volle Zinslast zu tragen. Neue Wohneigentümer tun also gut daran, von Anfang an eine Finanzierungsstruktur zu wählen, die langfristig ohne steuerliche Entlastung tragbar ist.

Zusammengefasst dürfte Wohneigentum als Lebensform durch die Steuerreform attraktiver werden (weil die umstrittene fiktive „Mietsteuer" entfällt). Gleichzeitig entfällt aber ein Instrument, das hohe Fremdfinanzierungen finanziell erträglicher machte. Jede und jeder Eigentümer sollte daher die persönliche Hypothekarstrategie überprüfen. In vielen Fällen könnte es sinnvoll sein, die Verschuldung schrittweise zu reduzieren, insbesondere wenn man an die Zeit nach der Pensionierung denkt, in der das Einkommen meist sinkt. Trotz allem bleiben Immobilienkredite weiterhin günstig im Vergleich zu früheren Jahrzehnten, und es kann Situationen geben, in denen eine tiefe Hypothek bei tragbaren Zinsen bewusst beibehalten wird, um liquide Mittel für andere Zwecke verfügbar zu haben. Der Schlüssel liegt darin, die Balance zu finden und nicht allein aus steuerlichen Überlegungen zu handeln – denn diese Rahmenbedingungen haben sich nun grundlegend geändert.

Handlungsempfehlungen für Wohneigentümer

Angesichts dieser Veränderungen sollten selbstnutzende Immobilienbesitzer mit mittlerem oder höherem Einkommen jetzt proaktiv ihre finanzielle Situation analysieren. Folgende Schritte und Überlegungen bieten sich an:

• Finanz-Check machen: Stellen Sie eine neue Budgetrechnung auf, die das Wegfallen des Eigenmietwerts und der Abzüge berücksichtigt. Wie würde sich Ihre Einkommenssteuerlast unter den neuen Regeln verändern? Kalkulieren Sie dabei auch ein, wie stark steigende Zinsen Ihre Wohnkosten belasten würden, da kein Steuervorteil mehr dagegenhält. Diese Analyse offenbart mögliche Lücken oder Handlungsoptionen.
• Hypothekarsituation prüfen: Überdenken Sie Ihre Hypothekarstrategie. Fragen Sie sich, ob es sinnvoll ist, einen Teil der Hypothek freiwillig zu amortisieren, um Zinskosten und Risiken zu senken. Insbesondere wenn Sie eine sehr hohe Belehnung haben oder absehbar in Rente gehen, könnte eine Reduktion der Schuld sinnvoll sein. Lassen Sie aber auch alternative Anlagemöglichkeiten für Ihr Kapital nicht ausser Acht, denn bei aktuell tiefen Zinsen kann es sich lohnen, Liquidität nicht zur Amortisation zu verwenden, sondern gewinnbringend anzulegen.
  Beispiel: Eine nicht amortisierte Hypothek über 500'000 CHF kostet Sie in 10 Jahren rund 66'000 CHF an Zinsen (Zinssatz 1.32%; nicht mehr abziehbar). Die gleiche Summe in eine steuerfreie 3B-Anlage mit durchschnittlich 4.89 % p.a. (Aktien und Schweizzer Dividenden-ETF) bringt Ihnen jedoch fast 306'000 CHF – ein Opportunitätsgewinn von rund 240'000 CHF.
  Fazit: Nicht jede Amortisation lohnt sich – insbesondere nicht für gutverdienende Eigentümer mit einem langen Anlagehorizont. Eine fundierte Beratung kann helfen, den für Sie richtigen Weg zu definieren.
• Geplante Renovationen vorziehen – aber mit Augenmass

Nutzen Sie die verbleibende Übergangszeit bis zum Inkrafttreten der Reform. Wenn ohnehin grössere Unterhaltsarbeiten oder energetische Verbesserungen an Ihrer Liegenschaft anstehen, kann es steuerlich sinnvoll sein, diese noch vor 2028 umzusetzen. Denn solange gelten die bisherigen Abzugsmöglichkeiten weiter, und die Investitionen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Nach Einführung des neuen Rechts entfallen diese Vorteile weitgehend – mit Ausnahme einiger kantonaler Sonderregelungen oder Förderabzüge, sofern solche beibehalten werden.

Allerdings: Sie sind nicht allein mit dieser Idee. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer planen aktuell vorgezogene Sanierungen – und das hat zwei Konsequenzen:

1. Engpässe bei Handwerkern und Planern: Die Kapazitäten sind begrenzt. Wer zu lange zögert, findet womöglich keinen verfügbaren Anbieter mehr oder muss mit langen Wartezeiten rechnen.

2. Wenig Spielraum bei den Preisen: Hohe Nachfrage schwächt Ihre Verhandlungsposition. In Deutschland etwa stiegen die Preise für Solaranlagen kurz vor dem Auslaufen der Fördermassnahmen deutlich an – nur um nach der Abschaffung um über ein Drittel zu sinken. Der Anstieg entsprach fast genau dem steuerlichen Vorteil, den die meisten unbedingt noch nutzen wollten.

Deshalb gilt: Setzen Sie nur um, was tatsächlich notwendig und sinnvoll ist – aus baulicher, energetischer oder langfristiger Perspektive. Wer allein aus steuerlichen Gründen überstürzt investiert, riskiert überhöhte Kosten und verliert unter Umständen den erwarteten Vorteil. Eine nüchterne Kosten-Nutzen- Abwägung – idealerweise mit professioneller Beratung – schützt vor vorschnellen Fehlentscheidungen.

• Kantonale Regelungen beobachten: Informieren Sie sich über die konkreten Umsetzungspläne Ihres Wohnkantons. Jeder Kanton kann eigene Übergangsfristen oder begrenzte Abzüge (etwa für Solaranlagen oder Denkmalpflege) beschliessen. Auch die Einführung einer Objektsteuer für Zweitliegenschaften ist kantonal verschieden. Bleiben Sie auf dem Laufenden, um böse Überraschungen zu vermeiden und ggf. noch rechtzeitig reagieren zu können.
• Steuer- und Vorsorgeberatung in Anspruch nehmen: Die Abschaffung des Eigenmietwerts berührt viele Aspekte – von der jährlichen Steuerrechnung bis zur langfristigen Vorsorge. Es lohnt sich daher, eine individuelle Beratung durch Fachleute in Anspruch zu nehmen. Steuerexperten können Ihnen aufzeigen, wie sich die Änderungen in Ihrem konkreten Fall auswirken. Finanz- und Vorsorgeplaner können helfen, Ihre Hypothek optimal an Ihre Lebenssituation anzupassen (Stichwort Tragbarkeit im Alter) und ein Gesamtkonzept zu erstellen, damit Sie auch ohne die alten Steuerabzüge finanziell komfortabel wohnen können. Gerade für gutverdienende Selbstnutzer – etwa Akademiker, Ärztinnen und Ärzte – ist es jetzt wichtig, die Weichen richtig zu stellen, um auch langfristig steuerlich optimiert und finanziell abgesichert im Eigenheim zu wohnen.

Fazit: Die Eigenmietwertabschaffung bringt Chancen und Herausforderungen zugleich. Viele Wohneigentümer dürfen sich auf eine spürbare steuerliche Entlastung freuen. Zugleich erfordert der Wegfall liebgewonnener Abzüge ein Umdenken bei der Immobilienfinanzierung. Wer frühzeitig plant und gegebenenfalls fachkundigen Rat einholt, kann die Weichen stellen, um optimal vom neuen System zu profitieren und mögliche Nachteile abzufedern. Damit wird das Eigenheim auch in Zukunft ein solider Baustein der Vermögensplanung bleiben – nur die Spielregeln ändern sich.